피고 B씨는 해양경찰청 소속 공무원으로, 2018년 말 해양경찰청이 세종시에서 인천시로 이전하면서 인천 출퇴근이 필요해졌습니다. 마침 동생 C씨의 배우자인 채무자 A씨가 인천시 ○○구 소재 아파트를 매물로 내놓았다는 소식을 듣고, 실거주 목적으로 2020. 4. 29. 해당 아파트를 매수했습니다.

B씨는 매매대금 약 3억 3,500만 원을 마련하기 위해 삼성생명에서 약 2억 700만 원, 국민은행과 공무원연금관리공단에서 약 6,800만 원을 대출받았고, 모친과 모친 지인에게서 약 4,200만 원을 차용하고 본인 예금까지 해약했습니다. 정상적인 매매였다고 생각하고 입주하여 거주하던 중, A씨가 파산선고를 받으면서 파산관재인으로부터 약 1억 4,600만 원 + 지연손해금(연 12%)을 청구하는 소장을 받게 되었습니다.

피고가 처한 상황

• 청구금액: 약 1억 4,600만 원 + 지연손해금(연 12%)

• 부인 유형: 고의부인 — 사해행위 (채무자회생법 제391조 제1호)

• 불리한 점: 채무자의 처형(특수관계인) → 악의 추정, 채무초과 상태에서 유일한 부동산 매각 → 사해행위 외관이 뚜렷, 파산신청 약 2개월 전 매매

피고 측 방어 전략 — 무엇이 효과적이었나

핵심 방어 논리 1: "실수요자로서 정상적인 거래에 의한 매수"

피고 B씨는 해양경찰청의 인천 이전으로 실제 거주할 집이 필요했고, 우연히 매부(채무자)의 아파트가 매물로 나왔기에 매수한 것이라고 항변했습니다. KB부동산 시세 기준 당시 일반 평균 시세 약 3억 5,000만 원, 하위 평균 시세 약 3억 3,000만 원이었으므로 매매가 약 3억 3,500만 원은 적정 가격이었다고 주장했습니다.

피고가 제출한 핵심 증거

KB부동산 시세 자료 — 매매 당시 하위 평균 시세 약 3.3억으로 매매가 약 3.35억은 적정가격

삼성생명·국민은행·공무원연금관리공단 대출 서류 — 정상적인 금융기관 대출로 매매대금 마련

대출금 이자 상환 내역 — 매수 후 성실하게 원리금 상환 중인 사실

채무자(A씨) 작성 진술서 — 사업자금 부족으로 급매, 피고에게 재정상태 알리지 않았다는 취지

핵심 방어 논리 2: "채무자의 재정상태를 전혀 몰랐다 — 선의"

B씨는 매부와 조카 관련 대화 정도만 나누었을 뿐 재정상황에 대해 대화한 적이 없으며, 부동산등기부상 가압류·가처분 기입이 없었으므로 채무자의 과다한 채무를 알 방법이 없었다고 주장했습니다. 채무자가 운영하던 무역회사의 사업 부채는 법인에서 상환하고 있었기 때문에 가족들도 이를 몰랐다는 채무자의 진술서도 제출했습니다.

핵심 방어 논리 3: "부동산 시세 급등분까지 부인 대상으로 삼는 것은 가혹하다"

B씨 측은 매매 당시(2020. 4.) 시세 약 3억 4,500만 원이었던 아파트가 소장 송달 시(2021. 5.)에는 약 4억 7,250만 원으로 급등했으므로, 시세 상승분까지 가액배상 대상에 포함하는 것은 피고에게 매우 가혹하다고 호소했습니다.

방어의 효과

법원은 피고 B씨의 선의 항변을 받아들이지 않았습니다. 피고가 제출한 증거만으로는 선의의 수익자임을 인정하기 부족하다고 판단하여, 원고의 청구를 전부 인용했습니다. 처형이라는 친인척 관계에서의 악의 추정을 번복하기에는 부족했던 것입니다.

소송 경과

사건 개요

채무자 A씨는 무역회사를 운영하다 사업자금 부족으로 본인 소유 아파트(인천시 ○○구 소재)를 담보로 개인대출을 받아 운영자금으로 사용했습니다. 2020년 초 코로나 사태로 사업이 악화되자, 대출이자 부담을 줄이기 위해 유일한 부동산인 이 아파트를 처형 B씨에게 약 3억 3,500만 원에 매도했습니다. 매매 당시 A씨의 파산채무 원리금 합계는 약 28.9억 원에 달했고, 이 아파트와 차량 1대 외에 별다른 재산이 없었습니다.

A씨는 매매 약 2개월 후인 2020. 7. 9. 파산을 신청하여 2021. 1. 28. 파산선고를 받았습니다. 파산관재인은 이 매매가 채무초과 상태에서 유일한 부동산을 처분한 사해행위에 해당한다고 보아, B씨를 상대로 가액배상을 구하는 부인의 소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. 채무초과 상태에서 처형에게 유일 부동산 매각의 사해행위 해당 여부

•

원고(관재인) 주장: 채무자는 파산채무 약 28.9억 원을 부담하면서 유일한 부동산을 처형에게 매각하여 채권자 공동담보를 감소시킨 전형적인 사해행위

•

피고 주장: KB시세 기준 적정가격으로 매수했으므로 정상적인 매매이며, 매매대금 전액을 금융기관 대출·차입·예금해약으로 마련하여 실제 지급함

2. 수익자(처형)의 선의 여부

•

채무자의 처형(특수관계인)이므로 수익자의 악의가 추정됨

•

피고는 매부의 재정상황을 전혀 몰랐으며, 등기부상 가압류 등이 없어 의심할 여지가 없었다고 주장

•

원고는 친인척 관계에서 악의 추정 번복을 위한 입증이 부족하다고 반박

3. 가액배상액 산정 기준시점

•

원고는 부인권 행사시(소장 송달시) 시세 약 4억 7,250만 원 기준으로 가액배상 산정

•

피고는 매매 당시 시세 기준으로 산정해야 하며, 시세 급등분까지 포함하는 것은 가혹하다고 주장

일자	내용
2021. 5. 7.	소 제기 (청구금액 약 1억 4,600만 원 + 지연손해금 연 12%)
2021. 5. 13.	피고 답변서 제출 (법무법인 ○○) — 형식적 답변, 추후 반박 예고
2021. 6. 16.	피고 준비서면 — 적정가격 매수, 선의 수익자, 시세 급등 가혹성 주장
2021. 6. 18.	제1회 변론기일
2021. 7. 22.	피고 2차 준비서면 — 실수요자 주장 보강, 채무자 진술서 제출
2021. 7. 23.	제2회 변론기일 — 부동산 시세 관련 원고 주장에 이의 없다고 진술, 변론종결
2021. 8. 27.	판결 선고 — 원고 청구 전부 인용 (약 1억 4,600만 원 + 지연손해금)

결과 및 의미

1심 판결 (2021. 8. 27.)

판결_인천2021가단228188.pdf

388.8 KiB

전부 인용

법원은 채무초과 상태에서 유일한 부동산을 처형에게 매각한 행위가 사해행위에 해당하고, 피고의 선의를 인정하기 부족하다고 판단했습니다.

피고는 원고에게 146,003,232원 및 이에 대하여 2021. 5. 14.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

•

부동산 시가 약 4억 7,250만 원에서 말소된 근저당권 피담보채권액 약 3억 150만 원과 임차보증금 2,500만 원을 공제

•

가액배상 기준시점: 부인권 행사시(소장 송달일인 2021. 5. 13.)

•

가집행선고 포함

실무적 의의

채무초과 상태에서 유일한 부동산의 친인척 매매는 사해행위 추정이 매우 강함: 매매가격이 시세 범위 내라 하더라도, 유일한 재산을 소비하기 쉬운 금전으로 전환한 행위 자체가 사해행위로 추정됨

친인척 관계에서 선의 입증의 어려움: 처형이라는 친인척 관계에서 악의가 추정되며, 실수요 목적·대출을 통한 정당한 대가 지급만으로는 선의를 번복하기 어려움

부동산 시세 급등이 가액배상에 미치는 영향: 가액배상 기준시점이 부인권 행사시이므로, 매매 후 시세가 급등하면 피고의 배상액이 크게 증가할 수 있음

결과 — 약 1.46억 원 전부 인용

최종 결과: 청구금액 약 1억 4,600만 원 전부 인용 + 지연손해금(연 12%)

• 전부 인용 — 피고의 선의 항변 배척 • 가액배상 기준: 소장 송달시 시세 약 4.725억 원 − 선순위 담보채권 약 3.265억 원 • 소 제기부터 판결까지 약 4개월 — 비교적 신속한 결론

관재인의 시선 — 이 사건에서 배울 점

관재인으로서 이 사건을 직접 수행한 경험에서 드리는 조언

첫째, "실거주 목적으로 정당한 대가를 지급했다"는 것만으로는 부족합니다. 이 사건에서 피고는 해양경찰청 이전으로 실제 거주가 필요했고, 금융기관 대출로 매매대금 전액을 마련하여 지급했습니다. 그러나 법원은 이러한 사정만으로 선의를 인정하지 않았습니다. 채무초과 상태의 채무자가 유일한 부동산을 친인척에게 매각한 경우, 수익자의 악의 추정을 번복하려면 채무자의 재정상태를 알 수 없었던 구체적이고 객관적인 사정을 적극적으로 입증해야 합니다.

둘째, 부동산등기부에 문제가 없다는 것은 선의의 근거가 되기 어렵습니다. 피고는 등기부상 가압류 등이 없었으므로 채무자의 채무 상황을 의심할 여지가 없었다고 주장했지만, 법원은 이를 받아들이지 않았습니다. 등기부는 물적 상태만 표시할 뿐 채무자의 전체 채무 상황을 반영하지 않으므로, 친인척 간 거래에서는 추가적인 확인 의무가 사실상 요구됩니다.

셋째, 부동산 시세 급등기의 매매는 특히 위험합니다. 이 사건에서 매매가는 약 3.35억이었으나 가액배상 기준시점(부인권 행사시)의 시세는 약 4.725억으로, 약 1.4억 원의 시세 차이가 그대로 배상액에 반영되었습니다. 부인권 행사에 따른 가액배상 기준시점은 매매 시점이 아닌 부인의 의사표시 도달시이므로, 시세 상승분까지 피고가 부담하게 됩니다.

넷째, 파산 직전의 친인척 간 부동산 거래에서는 독립적인 감정평가와 제3자 확인이 필수입니다. 이 사건처럼 소장을 받은 후에는 이미 사해행위 추정을 뒤집기 어렵습니다. 친인척으로부터 부동산을 매수할 때는 공인감정평가서를 받고, 채무자의 재정상태에 대한 확인서(신용조회서 등)를 받아두는 것이 방어에 도움이 됩니다.

비슷한 상황이시라면

파산관재인으로부터 사해행위 부인 소장을 받으셨나요?

친인척의 부동산을 정상적으로 매수했는데 부인의 소를 당한 경우, 매수 목적의 정당성과 대가의 상당성을 체계적으로 입증하고 선의를 적극적으로 소명하면 청구를 줄이거나 조정으로 유도할 수 있습니다.

032-861-0700 | jang@law4u.kr

보람합동법률사무소 변호사 장정언